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时间: 2025-01-21 23:53:30 | 作者: kaiyun登录全站app
“轻舟与重山”2024熙说物业年度演讲完整全文和PPT受到行业同仁及广大网友的踊跃下载和普遍关注。由于“4万余字演讲稿”内容和相关PPT页码过多，知识点较密，为方便行业同仁及广大网友阅读，我们将演讲全文按照不同场景做分拆，以飨读者。今天为大家带来的是“轻舟与重山2024熙说物业年度演讲——住宅场景篇”。
2024年12月3日，由北京中物信息智汇科技有限公司主办的“轻舟”与“重山”2024熙说物业年度演讲，在北京·中华世纪坛剧场如期举行。作为物业行业一年一度的演讲，熙说物业年度演讲受到行业内外的热烈关注，不仅线下座无虚席，线上也获得大量的观看。在中物研究院、熙说物业、深圳市物业管理协会、新浪财经、赢商网等视频直播间累计观看人数超63万人。
本次年度演讲全程近4个小时，中物智库创始人杨熙携手绿城服务集团董事会主席 杨掌法、深圳市物业管理协会秘书长 张红喜、云南鸿园电力物业服务总经理 王晓明、费哲设施管理咨询创始人 刘军、欢聚马克联合发起人 邹南、中物格众科技总经理 付多六位助阵嘉宾先后登台，呈现精彩演讲内容。本次演讲覆盖物业服务中住宅场景、非住场景、企业场景和创新场景这四大场景的核心问题，探讨不同场景下各类难题的解题思路。
各位朋友，大家好，感谢大家来参加熙说物业2024年度演讲。这是我们中物智库第二年举办这个年度演讲。欢迎老朋友们回来！同时，也欢迎新朋友们的到来！
1200多年前，58岁的诗仙李白，在被流放夜郎的途中，收到了被赦免的消息，他欣喜万分，乘坐小船，从白帝城直下江陵，途中写下了“轻舟已过万重山”这样的千古爽文。
我想大家必须都看过《长安三万里》这一部优秀的电影，当李白喊出这个千古名句时，我们才发现，那些年少时囫囵吞下的诗句，却在这个时刻深深地击中了我们。
而反观当下的物业行业、物业企业和物业人，可能我们仍旧是轻舟“未过”万重山的状态。
100天前，当我们团队定下“轻舟与重山”这一演讲主题后，我与很多行业同仁进行了探讨，大家比较认同轻舟与重山的意境，同时对轻舟和重山，也有不同的理解。
时代的一粒尘埃，落在每个人的头上就是一座大山。每个人心目中都有自己的轻舟与重山。
轻舟就像我们的行业，是一个现金流好，确定性强的行业；轻舟也是物业公司自身，可以用轻资产的方式运营。另外，轻舟也可以是一种解决方案；轻舟还可能是一种心态，都已经这么卷了，为何不放轻松一些？
污名化的舆情、降价的风潮、成本在逐年上涨、提价却很艰难、质价不相符、要利润还是要品质、业主不信任、收缴物业费困难、应收账款增多、回款速度很慢、住宅物业玩带资进场、公建物业拼低价中标、住宅物业的甲方迟迟缺位、企业自身专业的缺失等等。
以上这样一些问题，有些是共性的，需要行业一同面对；而有些则是个性化的，能否妥善解决，取决于企业的智慧与抉择。
重山，看上去崎岖难行，却总可以翻山越岭；而水面，看上去一马平川，却可能已是寸步难行。
这款游戏为何能够如此出圈？游戏整体制作精良毫无疑问，但更多的是其传递出的精神。
《黑神话：悟空》的CEO冯骥说过一句令人印象非常深刻的话：“踏上取经路，比抵达灵山更重要。”
最近，我在读一本新书，今年8月份刚出版的，书名叫做《三生万物》，作者是先后担任过华润、中粮和中化集团掌舵人的宁高宁。
为什么是解题思路而不是解决方案？因为，难题之所以叫“难”题，就是因为还没有解决方案。
要解决看似复杂难解的问题，不能停留在问题产生的层面来求解，因为如果在这个层面有解的话问题就不会产生了，我们一定要提升维度来思考和谋划。
这是陈行甲写的书《在峡江的转弯处：陈行甲人生笔记》中的一段话。这位曾经的全国优秀县委书记，辞去公职投身公益事业，正在探索解决一种“因病致贫”的社会问题。
不管是探索解决“因病致贫”问题，还是探索解决物业行业的问题，都不能停留在问题产生的层面来求解。
接下来，我将通过剖析四大场景的核心问题，进而与大家探讨不同场景下各类难题的解题思路。
去年的年度演讲，我们提到了行业的“污名化舆情”，“取消物业”的言论在短视频平台喧嚣尘上。
如果说，去年的“污名化”还只是在打嘴仗，那今年的情况就有点不一样了，我们大家可以看到，在一些省市已经掀起了一波又一波的物业费“降价风潮”，这已经实实在在对物业企业的经营造成了困难。
每年六七月，是长江中上游地区传统的“涨水季”。而2024年的重庆，没有迎来第一波的洪峰，却迎来居住小区汹涌的“降价”舆情。
事出有因。2024年6月份，重庆市新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》开始实施。文件指出：物业服务费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；住宅前期物业服务费实行政府指导价、实行等级服务、等级收费，具体的服务等级标准由住建委会同发改委制定公布。
而在此前2024年3月，重庆发改委发布的《重庆市政府定价的经营性服务收费目录清单（2024版）》中，针对中心城区电梯住宅物业，最高服务等级为四级，标准定价为每月1.9元/平方米。
这些文件彻底点燃了重庆居住小区的“降价”情绪。虽然文件明确，是对住宅的前期物业服务实行政府指导价；虽然重庆价格主管部门也曾补充解释，不超过每月1.9元/平方米的标准，是2015年重庆物业收费管理办法的配套文件，并非“新规”。但很多业主却理解认为，重庆出新规了，物业费最高不能超过1.9元，现有存量住宅的物业费也应该按1.9元限价。
群体从来不渴望真理。面对他们不喜欢的明显事实，他们会转过身去，宁可把谬论奉为神明，只要这种谬论吸引他们。谁能让他们产生幻想，谁就能轻易地主宰他们；谁试图破灭他们的幻想，谁就将永远成为他们的敌人。
面对业主的要求，重庆某存量项目曾经主动响应，提出可以把物业费降至1.9元水平，但依然没有正真获得业主的认可，“为什么不能再降一些呢？”
曾经只涨不跌的住宅，赶上了房地产市场的调整，进入下行周期，房价下降，业主心里很不爽；国内经济的大环境下，居民收入又受到了很大的影响，业主对物业费的敏感程度也慢慢变得高。所以，当听到可以降物业费的时候，大家很难不心动。
在物业费长期持续不变，甚至业主还希望物业费下调的同时，物业的用工成本、维护成本却在持续上涨。
在过去的几十年里，很多城市的物业费价格几乎没涨，但社会最低工资标准却在每年上调。
2004年上海的最低工资标准是600元，2024年最低工资标准是2690元，涨幅4倍多。即使按照最低工资计算，再加上社保、公积金等费用，企业总成本会达到5800多元。
2024年1月，深圳的社保缴费基数下限从去年的每月2360元涨到3523元，到7月再次上调涨到5284元，直接导致物业用工成本增长。
另一方面，房子也越来越老了，随着小区内设施设备的老化，维护成本也慢慢的升高。
在房地产的黄金时代，物业还可以依靠开发商的补贴来弥补，让业主依然能够享受良好的服务。开发商在物业上的投入，能够在卖房时溢价，每平米多卖几百块钱就回来了。而现在地产行业下行，开发商资金出现问题，已无余力再来补贴物业企业。
也有业主质疑，为何会有这么多的物业公司上市？为什么有的上市物业公司毛利率高达30%？这不都是赚的我们业主的钱吗？
其实，是因为前些年，有很多高毛利业务是服务于开发商的，是承接了开发商的前介咨询顾问、销售案场服务、收房验房服务、协助卖房卖车位等等，说白了，这都是物业企业的关联开发商为了让上市公司的业绩好看，“主动输送”的业绩，而大部分物业公司的基础物业服务利润率并不高。
这些高利润率的业绩也在失去开发商关照后显露原型，2024年上半年的物业半年报显示，大多数物业企业净利润率回归到5%-8%的水平。
当前中国的很多住宅物业正处于一种“温水煮青蛙”的状态中。物业费有天花板，没法上涨；人工成本却在逐年上涨。物业公司一方面开源，依靠社区增值服务来创收；一方面节流，依靠智慧科技、精细化管理，来节省人力；甚至通过极端压缩成本，进而挤压服务品质，勉强维持。
但这种“温水煮青蛙”的经营状况，迟早有一天会因临界沸点的到来，而玩不下去。
目前，重庆大多数物业公司选择了坚持不降价，与业主形成僵持局面，继而持续导致收缴率的下降，造成企业的现金流紧张，经营困难。
不仅是重庆，2023年11月以来，陆续有广州、青岛、武汉、银川、河北部分地市，更新发布了前期物业服务费政府指导价标准，不同程度引起了当地物业市场的降价舆情。
大约在20年前的2005年，上海物业管理行业也曾面临今天重庆等城市相似的挑战。当时，上海曾要求物业费最高定价不超过2.3元/平方米。
这对当时上海的高端住宅，尤其是五大行管理的高端项目造成了很大的冲击。不一样、不同容积率的项目，别墅和公寓差别很大；有没有景观水系，维护成本不一；楼栋公共区域是否精装，有没有空调，能耗情况也不同。
上海的办法是在后续政策中留有灵活性，允许超过标准的项目进行超标认证，由上海市物价局和房管局共同委托上海市物协组织专家来完成，提供了物业费超标的客观认证依据，最终，得到了大多数业主和市场的认可，并没有引发太大的社会舆情。
上海并没有止步于此。2014年国家发改委下发放开部分服务价格的通知，上海又率先顺势而为，在2015年实施的《上海市定价目录》里，删除了物业服务收费的相关联的内容，全面施行市场调节价。
经过近十年的探索，上海通过招标平台建设、区域标准编制、合同范本修订、物业费价格评估、履约服务质量评价、调价评估联动等一系列政策措施，形成了一套较为完善的体系。
上海把业主大会公开对外招标纳入全市统一的物业监管平台，在招标中设置了企业信用、诉求处置及信息报送、企业综合能力、服务履约质量、公众满意度、社区满意度等六个综合评价维度，评价主体包括房管部门、街镇党委、行业协会、居民群众等，相关指标又反向助推各级部门和企业、业主对物业服务的重视。
上海还启动了“百企千居”物业服务价格监测，对全市各区及环线余个居住小区的价格信息进行监测，同时公布了上海物业各岗位的人力费用情况及居住小区的物业相关法规，为业主和市场提供参考。
在这些环环相扣、互为补位、已形成相对良性循环的措施下，上海积极地推进了物业费调价。2021年-2023年上海市物业费调价小区共1549个，2024年物业费调价小区的目标是500个。
上海市房屋管理局局长王桢表示，“物业服务是一个市场化的行为，我们大家都希望能够形成质价相符的机制。通过价格评估的方式，引导业主委员会和物业服务企业确定合理的物业服务费标准。”
上海的华丽家族古北花园，其物业费单价近年来先后四次调整，从每月2.2元/平方米，调至5.95元/平方米；德信服务在管的上海恒力锦沧小区，近两年物业费涨价27%，调价后物业费收缴率达到100%。
上海之外，一些城市目前也已经实践或准备推进第三方物业服务评估。在今年5月份，我们中物智库与青岛市物业管理协会一起，开始编写关于物业服务收费和服务的品质的第三方评估指导手册。
我们经过广泛的调研和多次讨论，参考了北京、南京、上海等地的物业费评估经验，结合青岛的真实的情况，对物业费收费和服务的品质的评估体系做了重要的深化和迭代，以确保这个评估体系能真正符合青岛的现状。
在今年7月份，青岛物协正式对外发布了《青岛市物业服务的品质第三方评估指导手册》，这也协助了青岛在今年物业费降价的风潮中，能快速反应，不仅能为解决矛盾提供客观的依据，还能提供一个有公信力的评判标准。
在今年这种大环境下，住宅物业该如何发展呢？让我们大家一起来听听绿城服务是怎么做的。
这一年，很多地方重提多年前出台的关于物业费建议价格的事宜，然后就挑动了社会话题，有的人觉得多出一块钱，可能就影响了生活品质，真真假假，吵吵闹闹，期间也的确出现了一些公司、一些项目，架不住热议，用人为的方式在物业费（价格）上进行了调整。
但，有一个问题我想问问大家，你们有没有因为要缴“物业费”的事，影响了生活质量？或者换个更简单的问题，一年交的物业费究竟占到了你日常生活消费的多少比例？结果显然是影响并没那么大。
姑且不论物业费是不是高了，政府要不要制定限价标准？我今天更想和大家探讨的一个话题是商品的价格，或者更直白地回到我们这个行业，物业费的价格究竟和什么有关？物业费定价由什么决定？
为什么图中两只外观相似的包，功能也没有差别，但价格的相差却这么大？道理很简单，这两只包的价格是由品质决定的。
这个“品质”是一套综合的体系，包括了材质的精确度，皮是牛身上的哪一层，哪个部位，都是经过了精准比较后精挑细选出来的；包括了做工的精细度，是手工缝制还是机器制作，如果是手工，是老师傅还是新学徒，还有包的设计是天才级作品，还是一般的设计一般的制作；此外，更包括了品牌的影响力，是品牌里凝聚的时间、故事甚至传奇等等，无形价值即品牌对价格的影响远超于商品的有形价值即直接成本对价格的影响。
今年，我们在青岛所服务的一个超级大盘，叫理想之城，实现提价26%。这一个项目于2009年交付，入住率高，居住客群涵盖老、中、青三代。项目自交付之日起，面向不同服务客群组织落实对客的服务设计。针对园区长者，通过长者讲座、长者体检、长者慰问等，坚持坚定让服务从基础出发，从需求侧精进；通过一碗长寿面、长者生日宴，红叶行动，关爱老年人心灵舒畅，让老年业主老有所乐；针对园区小业主，开展海豚计划（游泳）、木荷计划（防火）、繁星计划（诗歌）等多种活动，共同关爱园区未来花朵的健康成长。针对园区全龄段业主，通过亲子运动会、邻里百家宴等丰富园区活动，促进邻里和谐，实现园区幸福生活。从最初的生活服务叠加，到后续的服务不断迭代，让业主看见了服务的丰富度、品质感，用心用情，服务过程中积累的业主美誉度中形成了口碑、让这一个项目连续十几年成为青岛人民心目中满意度第一的红盘，也最终在今年实现了大幅度的物业费提价。
当时杭州有很多人去日本或者韩国旅游，最重要的目的是背着电饭煲回来。同样的米，据说通过这种电饭煲立体、全方位的加热，与平常普通电饭煲底部加热煮出来的米饭香味差异很大，很多人不远千里、不怕麻烦人肉背回“能煮出更好吃的饭”的电饭煲。而马桶盖则在舒适度上下了很多功夫，有了很多超越想象、超越期待的诸如冲洗、烘干等服务体验，继电饭煲之后，成为日本游的又一个消费选项。殊不知，这个马桶盖生产的地方，就在杭州的经济开发区的松下工厂，就在我们身边。
再来回顾我们日常可见的很多家电的价格变化过程，当电视机刚面市的时候，电视机价格因其资源稀缺而其贵无比、甚至需要用外汇券才能买到，买得起电视机成为了很多家庭身份的象征。但后来，随着电视机生产厂商的增多，虽然电视机的画质、音效均提高了，但价格却反而下降了，这是商品陷入同质化竞争后带来的必然的价格竞争。
我们国家的物业服务水平，在全球范围内，应该是先进的，只是不平衡不充分。但是，它远远还未达到定价主动权的地步。要掌握物业费价格的主动定价权，我们唯有在服务的差异化上下足功夫。
近期，我们在济南接手一个存量项目，参与投标的竞争企业愿投入200万，且明示中标后打入共管账户，最后我们用自己的高阶服务方案打动了业委会及专家评委而中标。相当于是用好的服务设计实现了服务的溢价。
而年初在上海中心旁的一个存量项目，同样是靠方案与“人才”配备打动了业委会。我们在住宅大堂里配双语服务生，园林水系是同济系的力量加持。
公建项目的提价，也遵循着价值增值后，向服务溢出的效应。我们在成都服务的一个综合院校项目，2018年交付。工程团队除完成工程维养工作外，重点协同校方完成能耗管控工作，通过监测能耗异常表系、更换高能耗设备、落实优化节能方案等，实现校方生均能耗下降20%以上，取得校方高度认可，项目交付至今每年满意度均为100分，同时师生端每年满意度均在92分以上。2024年，校方主动对接项目，实现年度调价增加15%。
专业能力打造与提升，识别专业的能力对等，都是当前条件下溢价的基础条件。我们这个行业，专业是基本盘，是给人信心的依赖。而实际上，我们这个行业主管部门的专业力量也是持续加强的。比如，最近杭州各个区的物业科配备的科长、副科长，都一改以前边缘部门调入的情况，而是高配。我认识两个，一个是清华大学建筑系的本硕，一个是浙江大学建筑工程专业的本硕博。专业的人做专业的事也是这个行业进步的一个重要标志。用差异化跳出价格竞争的桎梏，体现在提供服务的人的专业的差异化和我们所提供服务的服务设计的差异化。
最近上映一部高分值电影叫《完美的日子》，讲的是一个日本的保洁大叔，默默无闻地承接了日本厕所保洁计划，每天单调重复但细致入微的进行着清洁工作，因葆有热爱、用心用情，以自身的工作治愈了一座城市。主演看似不熟识身边的人，但他用自己精心、细致、专注且充满情感的方式，让工作场所周边的人，都认识了他。
人与人之间的了解与信任，产生的沟通与服务关联度，都让人愿意来依赖这种服务，享受服务带来的便捷与舒畅，也愿意为享受服务过程中形成的消费习惯买单。就好像很多人买手机，一旦用惯了苹果，熟悉了苹果的系统后，要更换到安卓系统的无形成本很高，为了这个使用习惯的延续，很多人从苹果的一代手机，用到了现在的IPHONE16。
现在，我们除了扎实做好基础服务，以默默无闻、兢兢业业的方式出现在业主身边，同时也开设出十个沟通渠道，从“首席管家”，到区域负责人、城市总经理、区域客户负责人，每年给120多万业主发送一封家书，也是一份工作年报，并在收尾处披露自己的电话。让更畅通的沟通方式建立了与业主的信任。
同时，我们引入业主监督机制，邀请业主来监督我们的品质，又升级成绿城幸福里公益组织，在全国招募了8万名里长，几千名质量监督员，也是生活需求反馈员，用这样内外协同的方式，借一双慧眼，逐步加强监督管理体系，这成为绿城稳固基础价值的一个特殊品牌行为。这种服务过程的参与加深了因了解而产生的信任。
从95059的电话到绿城生活APP，从企微再到董事长邮箱，这些渠道也在日常活跃，我们大家都希望业主反馈随时随地，前几天，我们还跟支付宝沟通，希望用他们更好的技术来实现沟通更加科技化，更为便捷。
我们服务的杭州桃花源项目，是22年前交付的，到今天它依然是低密别墅的代表作。今年，这一个项目再次提费，每平方米提价百分之三十。
支撑提价的主因是，通过需求对接，抓住二次水改及管道燃气加装的事项，解决了业主的心头病。自2022年开始，物业充分收集业主需求，联动对接街道、社区、热心业主，多方协调、共治共建，于2023年成功落地施工两项大工程，充分建立了物业与多方的良好沟通机制。而提价之后，重点将提价金额投入到园区，对项目服务进行升级，完成项目山林游步道清理、水系治理、农田整改、公寓楼楼道翻新、园区标识焕新等基础界面焕新，实现物业与业主，物业与社区，业主与社区之间的多向奔赴。
我们在项目中还在推很多业主社群组织，让有更多共同兴趣爱好的人能够住在一起、玩在一起，进而心在一起、想在一起，也能通过我们的一些力量，让我们的园区变成熟人社会，让业主依赖于我们所搭建形成的社区氛围，也愿意为这种氛围买单。
从以上对于物业费价格调整的三个认知，即服务的品质、服务的差异化和因服务而建立的人与人之间的信任，绿城服务今年实现了超过一百个项目的提价。
最后，我想说，我们还需要从行业的价值链及战略高度出发，保持这个行业不被时代淘汰。既要守正，物有所值，也要出新，物超所值，用服务向善的理念，激发服务者自身的能力，让善意激发善意，让温暖传递温暖。
当下，我们还需要不停地改进革新服务与运营的模式。上个月，成都物业界一个高流量的物业新闻，应该是绿城服务试行“信托制”，接管物业费高达8元的住宅项目。这个创新模式很新鲜，达到了业委会、社区、物业多方共赢。杭州有一个创新型的商业综合体叫天目里，也很出名，流量很大，网红店很多，但更值得学习的是它的运营思维，物业费收2000万，物业之外的运营收入达到2800万。这种模式是不是能够用于住宅或者更多业态，我想也能的，只要找准需求，走对路子，做出成效，大家愿意为更好的服务买单。
服务无止境，边界生机遇。人们（企业）对美好生活（商业）的需求与服务不充分不平衡之间的矛盾，是我们的痛点，也是我们进步的机会。为更好的服务付出更好的费用，由此产生更多的价值，这是我们解决物业费调整由困惑到清晰的希望。这更是行业的本源与初心。
希望2025年，我们行业的在初心不渝的道路上，越走越踏实，像一首歌所唱：没有神的光环，握紧手里的平凡，这是活着的勇敢。
万物云董事长朱保全在8月的《大宝专栏》中写到：价格是短期视角，谁不想买到便宜的东西呢？而价值是长期视角，需要更加多的沟通才能形成价值的共识。尤其是公共品，搭便车是普遍心理。公共秩序需要每个人遵守，这对个人的短期利益是不利的，但却创造了长期价值。
不管个人愿不愿意接受，“质价相符”才是真正的市场规律，“一分钱，一分货”。短期看，降低了物业费对业主有利；长期看，由于物业费下降，导致服务标准和品质降低，减少对房屋本体及设施设备的运维和保养，社区会快速衰败，业主房产的价值会大幅缩水。
物业费的问题不在于具体价格是多少，而在于物业服务的质量与价格是不是相匹配。
但是物业费的市场化定价是需要协商议价的，这就需要双方都有一个明确的市场主体，承担对应的权利和义务，磋商价格、公平交易。当前，住宅物业管理的发展瓶颈，就是业主甲方的主体归位问题。业主甲方的缺位、错位、越位是物管行业发展四十多年来的“老大难”问题。
面对处于胶着状态的问题，化解看似无解的矛盾，要善于多维度思考，跨越时空来谋划，以降低改革方案推进时的摩擦系数，这样形成的改革方案才容易获得各方认可并在实践中推行。
这句话出自黄奇帆的《重组与突破》。面对难题，与陈行甲的观点不同，黄奇帆更偏向于跨越时空来谋划，以降低改革方案推进时的摩擦系数。
今年5月，我们组织了一个“党建引领社区治理”研学班，与朋友们来到重庆助友创美管理的“渝北枫桥水郡小区”学习考察。
这个2004年建成的老小区，曾经破败不堪，小区各类矛盾突出，居民投诉强烈。2020年7月，助友创美在疫情期间，应急接管其物业服务工作后，开始落地“院子里”党建品牌。他们把社区物业服务中心改建成小区党群服务中心，有了红色阵地；在小区党支部，组织业主成立纠纷调解队、文体活动队、物业服务的品质监督队、爱心义工队4支红色队伍，全面实施业主义工服务积分制，激发了业主参与小区共建共享的积极能动性。
在物业公司与业主的共同努力下，推动了小区环境、功能、配套、服务提档升级。目前，小区业主满意率超过97%，物业收费率达到96%。
在贵阳，中铁建物业在项目上建立了“社区党支部+物业+业主代表”的“三方联动”议事机制。
以青秀2046项目为例，小区一直被周边海鲜市场脏乱差、夜市噪音、乱停车这样一些问题困扰，他们通过“三方议事”协商，通过物业、社区和执法部门的合作，解决了15个业主提出的问题和建议。业主满意度达到了91分，物业费的收缴率也达到了95.38%。
在山东，绿地泉服务通过融入基层社区治理，创新探索出了一条“党建+文化+康养”的物业服务新模式。
绿地泉服务鼓励各项目物业团队与街道办、居委会积极联动，共同推行社区“小网格化服务”。
同时，他们推进“中华优良历史传统文化进社区”，让业主在社区熏陶民间传统文化理念、体验康养服务，实现了从“满意服务”到“感动服务”的升级。
大家可能都听说过阿那亚、麓湖等中国四大神盘，今年我们在“中物研究院”公众号上连载了四大神盘的社群研究，这些神盘的社区治理逻辑是通过业主社群来实现的。
社群不仅促进了业主与物业之间的联系，也在提升服务质量、提升业主满意度、加强社区凝聚力、塑造品牌形象等方面展现出独特优势。
在行业内，还有很多企业都在探索社区治理的新模式，绿城有“幸福里”，碧桂园服务有“红心碧海”，长城物业有“阳光社区”。
在我看来，这些模式的核心，都是要通过种种方式，积极引入社区的业主参与到社区治理中，将物业公司原来习惯的单方面乙方服务模型，转化为与业主的双向奔赴互动，让甲方主体某些特定的程度参与、归位，让业主在社区中有更多的参与感，这些都是跨越时空的谋划，为未来的改革推进，降低了摩擦系数。
北京林业大学的程鹏教授有一个观点：在居住小区，业主和房子其实是一个生命共同体，房子也有生命周期，在不同的周期需要持续的维护，才能把房产作为资产传承给业主的下一代。每5年、10年、20年，针对外墙、防水、绿地、管网、电梯、消防设施，乃至建筑本体都有维护的重点。
北京西三环有个小区叫紫竹花园，曾经是高端明星项目，已经建成20多年。世纪金源服务初次入场时面临的状况是：由于长期缺乏必要的保养、超年限使用，小区出现了设备老化、水管生锈、监控失灵、房屋漏水、楼梯沉降等等老态问题，不仅影响居民生活品质、更埋下了安全隐患。
考验专业的时候到了。世纪金源服务挖开了陈旧的管沟，掏出腐蚀的管道，拆除循环泵、污水泵，改道修复污水井，安装冷热水管，解决爆管难题，最终完成了冷热水管改造、沉降门楼修复、监控改造等三项“大兴土木”的承诺，在供暖季到来时，把“暖流”送进了业主家中。
在今年的续约中，业主以手中的选票表达了对世纪金源服务这三年服务的认可，不仅高票通过续约，还主动上调了十多元的热水费，来减轻物业运营压力；并主动提出给物业人员设立单项奖金的决议。
现在小区周边二手房中介在带客户看房时，也会重点提及物业进场后对小区的维护和改观。
程鹏教授认为：业主不能只从消费者权益去理解物业费，更要从楼宇资产投资人的角度去理解物业费；而物业公司的核心能力和专业价值则在于，让房产的可持续性。
今年，房屋养老金制度被提出来，一度成为社会热点话题。除了房屋养老金制度外，还有房屋定期体检制度和房屋保险制度。
这三项制度的建立，是与物业行业息息相关的事情，甚至可以说，这些都是物业企业的份内事。
对此，深圳物协秘书长张红喜表示：目前物业管理行业要考虑的不是如何对外扩展的问题，而是越来越明显的被“空心化”以至于接下来被存量物业市场“边缘化”的致命问题。
非常荣幸来到超级炫酷的“熙说物业”年度演讲现场。我是深圳物协秘书长张红喜，我带来的交流话题是“当前物业管理发展的最大危机及其防范”。
十月中旬深圳物博会结束后没几天，我抽空来北京参加一个高中同学聚会。大家谈到有关“人生悲催”的话题，其中一个同学总结说，他喜欢中国足球快四十年了，他觉得人生最悲催的是“当了快一辈子的中国球迷”。
我不屑地瞅了这位高中同学一眼，立即回应说，你这还不算是最悲催的，最悲催的是我，因为“我本人既当了快一辈子的中国球迷，又干了快一辈子的物业管理工作”。
还没等那位高中同学反应过来，我又迅速“补刀”接着说，现在“最最悲催”的是，每次我打开手机、网络看物业管理短视频，就像在体育场现场看中国足球比赛，齐刷刷、山呼海啸般从历史的天空深处，交替传来“黑哨、黑物业”“解散国足、取消物业”的怒吼声……
此情此景，常常让我这位已从事了25年时间之久的物业管理人陷入沉思：我们究竟做错了什么，让当下的物业管理在网络舆论情况方面享受着跟中国足球一样的尴尬历史境遇？
1999年8月，我研究生毕业辗转从北京来到深圳，阴差阳错、懵懵懂懂一头撞进当时还被赞誉为“朝阳行业”的物业管理。那时深圳行业前辈们的创业激情真是高昂，我深受感染，也常常不分场合、不舍昼夜地在跟人们讨论着物业管理。
记忆最深刻的一次讨论是在千禧年到来之前的某个晚上，我跟香港一家做物业管理软件的企业老总在莲花大厦裙楼商铺吃饭。我俩边吃边争论一个非常抽象的物业管理定义问题。6个小时后，在餐厅老板喋喋不休的催促、抱怨声中，我俩终于达成了共识：
“物业管理是业主不愿做、不能做、即使做了也没有效率的楼盘维保和小区维护等工作。”
2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》，这是行业发展进程中当之无愧的里程碑事件，其重大现实价值和深远历史意义毋庸置疑。同时“物业管理”也第一次有了自己的官方权威定义：
“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”
2010年4月，《北京市物业管理办法》正式颁布。虽然这仅只是一个法律位阶最低的行政规章，但因其革命性的物业管理定义及其后面陆续出台的配套文件，即统称的北京市物业管理“1+36”制度体系文件，而被业内外尤其是业主甲方称颂怀念至今。这个办法对物业管理的定义描述如下：
“物业管理是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。”
以上三个定义，从最初的个人权利意识与直觉判断，到政府主导推广企业化主流发展模式的坚强意志，再到业主甲方权力意志的回归，应该说都对物业管理的定义给出了自己的解读，包括物业管理的权限来源、物业管理的专业优势及基本业务内容等。
当然，关于物业管理的权利来源，第一和第三个定义都直接承认这是业主物权的当然体现，而第二个定义，也就是国务院条例虽然也承认物业管理是业主的财产权利，但这个定义把条例调整的“物业管理关系”限制在实施企业化管理的方式中，也就是说业主自管、其他人管理方式并不是条例要调整和认定的物业管理；至于物业管理的专业优势，第一个定义只是提到效率问题，没有提什么方式更有效率；第二个定义直接认为企业化管理就是专业化管理，就是最有效率的；第三个定义干脆没有涉及物业管理的专业优势和效率问题。
我们再来看看根据物业管理最新发展的形势和要求，尤其是根据来自业主甲方层面的强烈呼吁，以及我个人多年来在业内不同岗位实践、观察和思考后，再一次修改的物业管理定义：
“物业管理是指在既有建筑空间范围内（包括设施设备），以时间为维度，通过可测量的管理和服务举措（包括制定各项管理制度、实施各类维护策略等），控制和修正问题（包括描述状态、暴露缺陷、管养维护、安全使用），确保居住、办公及工作环境品质稳定的商务服务活动。”
前三个物业管理定义，都很注重物业管理权力意志的来源及基本笼统的服务内容及过程，但由于缺乏第四个定义中所包含的时间维度和前后物业使用状态的比较，导致多年来我们物业管理行业企业日常提供的服务内容缺乏可测量、可描述的客观特性，这一方面造成业主甲方的体验感不强，对好的物业管理也很难进行科学评判，另一方面也让企业乙方很难说明白自己的服务内容和价值。
因此我们目前的物业费价格实际上只是很模糊的人力成本加物料、能源消耗再加所谓利润等构成的。这个场景最典型粗暴的一个呈现就是清洁服务中的“数人头”定价模式。这类原始、粗犷的定价模式当然就很难体现所谓“质价相符”“优质优价”等市场机制的基本原则。
正因为多年来我们业内对物业管理的认识出现严重偏差，或者说对物业管理的理解与实践过于笼统和模糊，再加上其他如物业管理的依附性地位问题长期得不到改善等，才最后导致我们物业管理的发展目前已至少出现内外两个重大危机：
一是重大内在危机，即我们的发展越来越偏离物业管理的核心价值，或者说在物业管理核心价值的呈现方面，我们的业务发展广泛出现一种“空心化”与“被边缘化”的现象。
关于“空心化”，你们可以从目前我们企业在物业本体和设施设备的维保技术人员岗位及编制设置方面的惨淡现状，以及这方面的费用总投入逐年所占比例越来越小的趋势去细心体味；关于“被边缘化”，我不知道全国有多少物业企业直接或间接参与了住建部领导这几年一再提及的“房屋体检、房屋养老及房屋保险”等三项重大房屋安全制度的制定探讨及落地实施，请大家试想一下，“房屋体检、房屋养老、房屋保险”这“三大件”很新吗？这不是我们物业管理的分内事和核心价值体现吗？如果连我们物业管理企业都不能去参加了甚至承担重任，我们不是妥妥地“被边缘化”了吗？
二是重大外在危机，即我们的市场体系呈现出“一头小来一头大”、业主甲方和企业乙方难以匹配的“跛脚”景致，业主甲方长期大面积的“缺位、失位、越位甚至错位”，最后导致物业管理的市场机制基本失灵。
224年前的冬天，刚过30岁的德国大诗人荷尔德林在苦闷找不到更好出路的时候，一挥而就写下了著名传奇诗篇《面包和美酒》：
荷尔德林在诗中通过与自然壮烈风景及超自然神灵的密集对话，表露出背负人类诗意栖居和自由生存的使命自觉，带给我们物业管理很多灵魂上的启示与激励。
为此，围绕“分享、协作、一致行动”等三个层面共识，我谨代表深圳物协在此发出倡议：
我们希望全方位分享各地发展信息，尽快达成关于物业管理的核心价值、业务逻辑、业态特征、变革步骤及未来前景等多方面的共识。
我们期待各地之间能不断加强业务协作，共同完善物业管理市场体系，真正激活物业管理市场机制。
相信通过我们的一致行动，我们将最终形成新的符合时代发展需求的物业管理模式，真正开创中国特色物业管理新局面。”
各位同仁，爱在这里，爱意涌现；你在这里，我在这里，就在这里。天下物业是一家，让我们团结起来，一起用行动证明，我们的物业管理可以变得更好，我们大家可以一起让房子、让小区、让社区、让城区变得更好！